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羽鳥建築設計室業務日誌



店舗計画実施完了 8


前回CM方式を導入すると申しましたが

正式にはコンストラクション マネジメント方式の略で

1社による責任施工ではなく

各工種 基礎工事 仮設工事 建築工事 電気工事 給排水設備工事など

工種ごとに分解してテナント7社とそれぞれに契約を結び

1社による責任施工だと 利益や経費が工事費に加えて30~40%

上乗せされる所を簡単に言うと省いて

建築設計事務所が総合的なマネジメントを行うシステムだということが言えます

その分設計事務所が頂く報酬が上がりますが

トータルすると全体的なそう工事金額がかなり落とせるというメリットも

あります。アメリカ合衆国ではかなり普及している方式ですが

日本では1社による責任施工方式(ゼネコン方式)が一般的です。 

 

店舗計画実施完了 7


テナント7社の工事予算がほぼ決まり

1社目の概算工事総額は「高い」

2社目で本格的な詳細予算を取り始め

見積算出に2か月は要しました

結果1社目の工事概算額に近い金額が出てきました

そこで、テナント7社に対し説得工作に入るか

住宅では経験のあるCM方式で一か八か勝負を掛けるか

非常に苦しみました

ここで、説得工作に出れば、テナント7社は

全く知らないばらばらの業者数社に動くかもしれず

そうなってしまうと設計事務所1社ではマネジメントは

不可能に成ることははっきりしていますので

見積を取ってくれた2社目の会社には

事情を説明して今回は断念して頂きました

納得のゆかない1社目のキーカンパニーを主体として

住宅でお付き合いのある建築工事業者と電気工事業者に

お声がけして新たにチーム編成に掛かりました。 

 

店舗計画実施完了 6


各テナントのほとんどの方は

店舗を新設されたご経験がありませんので

不安で仕方がなかったのでしょうか

見積金額が高いのか 妥当なのかの判断が

つけられなかったようでした

テナント各社さんの方で私には相談せず

コンサルタントに依頼したことが

後になって分かりました

当事務所で作成した図面、仕様書に基づき

妥当と思われる概算金額を出されたようでしたが

業者を通して積み上げた金額がまだ手てこない段階で

テナント各社がそれぞれに見積金額提示前に

予算枠をテナント側が決めてしまった格好となりました

これもまた 大変にイレギュラーな展開です。 

 

店舗計画実施完了 5


テナント各社の懐事情も御座いまして

第1回目の概算見積もりからそれを保留状態にして

2社目の見積を開始しました

その見積作業が難航しまして半年以上かかったのです

設計監理業務委託契約を締結はしたのですが

テナント5社の県からの補助金が降りず

設計料を頂かない状態で図面作成に見切り発車しました

詳細図や計算書が有りませんと見積できませんので

外注で図面作成して頂いた業者には

最終的に融資補助が着くまでぎりぎり支払いを

待って頂いた形になってしましました

手順としてはイレギュラーな形です。 

 

店舗計画実施完了 4


テナントさんたちは、10年前の震災で

店舗を失った方も多く零細企業の方がほとんどでしたので

宮城県からの3/4の補助金で予算を工面しなければなりません

工事金額が多額になれば、1/3は金融機関からの借り入れで

自己資金を工面しなければならず

設計事務所が書いた図面の仕様で工事予算がどれ位掛かるのか

予測もつけられない状況でした

まず、当事務所で依頼した内装工事専門業者1社に

概算見積もりを出してもらい様子を見ることにしました

仙台の都市部では常識的な金額が出てまいりましたが

漠然とした感覚で述べられたのだと思いますが

「たかすぎる!」が第一声でした

鮎川浜は遠隔地ですから、石巻市の相場の10%わりまし

仙台市の相場の20%割り増しが通常出てまいります金額です

つづく 

 


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