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羽鳥建築設計室業務日誌



店舗計画実施完了 7


テナント7社の工事予算がほぼ決まり

1社目の概算工事総額は「高い」

2社目で本格的な詳細予算を取り始め

見積算出に2か月は要しました

結果1社目の工事概算額に近い金額が出てきました

そこで、テナント7社に対し説得工作に入るか

住宅では経験のあるCM方式で一か八か勝負を掛けるか

非常に苦しみました

ここで、説得工作に出れば、テナント7社は

全く知らないばらばらの業者数社に動くかもしれず

そうなってしまうと設計事務所1社ではマネジメントは

不可能に成ることははっきりしていますので

見積を取ってくれた2社目の会社には

事情を説明して今回は断念して頂きました

納得のゆかない1社目のキーカンパニーを主体として

住宅でお付き合いのある建築工事業者と電気工事業者に

お声がけして新たにチーム編成に掛かりました。 

 

店舗計画実施完了 6


各テナントのほとんどの方は

店舗を新設されたご経験がありませんので

不安で仕方がなかったのでしょうか

見積金額が高いのか 妥当なのかの判断が

つけられなかったようでした

テナント各社さんの方で私には相談せず

コンサルタントに依頼したことが

後になって分かりました

当事務所で作成した図面、仕様書に基づき

妥当と思われる概算金額を出されたようでしたが

業者を通して積み上げた金額がまだ手てこない段階で

テナント各社がそれぞれに見積金額提示前に

予算枠をテナント側が決めてしまった格好となりました

これもまた 大変にイレギュラーな展開です。 

 

店舗計画実施完了 5


テナント各社の懐事情も御座いまして

第1回目の概算見積もりからそれを保留状態にして

2社目の見積を開始しました

その見積作業が難航しまして半年以上かかったのです

設計監理業務委託契約を締結はしたのですが

テナント5社の県からの補助金が降りず

設計料を頂かない状態で図面作成に見切り発車しました

詳細図や計算書が有りませんと見積できませんので

外注で図面作成して頂いた業者には

最終的に融資補助が着くまでぎりぎり支払いを

待って頂いた形になってしましました

手順としてはイレギュラーな形です。 

 

店舗計画実施完了 4


テナントさんたちは、10年前の震災で

店舗を失った方も多く零細企業の方がほとんどでしたので

宮城県からの3/4の補助金で予算を工面しなければなりません

工事金額が多額になれば、1/3は金融機関からの借り入れで

自己資金を工面しなければならず

設計事務所が書いた図面の仕様で工事予算がどれ位掛かるのか

予測もつけられない状況でした

まず、当事務所で依頼した内装工事専門業者1社に

概算見積もりを出してもらい様子を見ることにしました

仙台の都市部では常識的な金額が出てまいりましたが

漠然とした感覚で述べられたのだと思いますが

「たかすぎる!」が第一声でした

鮎川浜は遠隔地ですから、石巻市の相場の10%わりまし

仙台市の相場の20%割り増しが通常出てまいります金額です

つづく 

 

店舗計画実施完了 3


オーナーであるテナント7社の方たちは

地元鮎川浜の住人(一部石巻市の方もいます)で

お互い顔の見知ったご親戚の様な関係で繋がっていました

ただ、建築工事ではそれぞれに地元の知っている業者と関係もあり

そのくくりで見ますと3つ位のグループに分かれました

設計事務所1社で仮に3グループの工事業者を束ねて監理するのは

強くテナントさんたちに申してて はっきりと「管理は無理です!」と

釘をさしたのが 今思えば 大変正解でした

当事務所で斡旋する工事業者に「見積を取らせてください」と

粘り、以前付き合いのあった内装工事の専門業者に打診して

第1回目の見積作成に取り掛かりました。

つづく 

 


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